不懂财务的人管财务，结果就是死路一条。

不懂房地产，但深谙流量密码的人聊房子，结果就是害人不浅。

(资料图)

01

2021年下半年以来，全国楼市进入下行通道，房价跌个不停，市场一片肃杀。

作为上一轮楼市上涨行情的领头羊，深圳房价回撤明显，整体相比高峰期回调了30%左右，西部首当其冲。

前海片区从万人敬仰，到被当成人人喊打的过街老鼠，只用了2年。

深圳外部看空深圳楼市的言论不绝于耳，深圳内部看空前海的言论也随处可见。

他们看空前海的理由千篇一律，前海的写字楼太多了，空置率太高了，你到前海走一遭，全都是密密麻麻的写字楼，人却没有几个，前海的发展太尼玛慢了……

这些人就是最典型的目光短浅，根本无法真正着眼于未来，你想想深圳湾是一天建成的吗？南山是一天建成的吗？

深圳湾从填海发展到今天这样的成就，也是用了二十多年的时间。

而深圳湾就算发展成今天这样的程度，也依然有部分福田的业主看不上深圳湾，他们觉得福田才是最舒服的。

本质上，人们往往只能看到当下，很难真正的着眼于未来。

20年前，老罗湖人喜欢说的一句： 宁要罗湖一张床，不要南山一套房。

现在呢？完全调转过来了，深圳湾一张床位面积的价格，真的能买罗湖一套小房子。

前海从批复开始到今天，也就12年时间而已。

12年间，前海地下路网的规划与建设，已经花去了大部分时间，因为前海的定位非常高端，前海有地下5层的建设。地底下的建设完成后，地面建设的速度就会快很多，桂湾的写字楼也已经初具规模，这真的不算慢了。

02

还有人说，前段时间妈湾一下子新增十几块住宅用地，对前海未来的打击简直是灭顶之灾。

说实话，这些人真的是多虑了。

整个前海的规划都是以核心产业为主，所以住宅的规划极度不平衡，未来会严重供不应求。

如果前海不调整地块新增一些住宅的话，未来的交通将会非常拥堵。适当的增加一些住宅其实很合理，新增的十几块住宅用地，加起来也就1万来套房子，这对于整个前海未来近百万量级的就业人口来说，还远远不够。

而且这十几块用地，也不会同时推出，而是分批推出，其实对市场的影响没那么大。

未来的限价，大概率也会随着市场的变化而调整。就像海德园的限价新房推出后，并不会让香蜜湖安托山片区的房价体系崩塌。

再者，现在前海单价9万多的限价新房，性价比真的很不错。

你就想想，1000万左右的大社区新房，单价才9万多，整个深圳哪里有比前海更好的选择呢？

如果两三年前你黑前海，我还敬你是一条汉子，因为那个时机确实是冲高了会有风险。

现在前海新房这么便宜还黑前海的人，基本上属于没有思考能力，不懂房地产的内在逻辑。

他们的特征是：哪里涨就捧哪里，哪里跌就踩哪里，毫无提前预判的能力。这种人适合当娱乐博主，可以让人哄堂大笑。

03

讨论房地产的时候，很多人喜欢说这里有泡沫，那里有泡沫。

实际上，从投资的角度来说，没有泡沫的地方就没有投资价值。为什么它会有泡沫呢？因为它有增值预期。

小城市的房价，像鹤岗的房子，几万块就能买到一套房，但它也没有增值预期。所以你去买这种房子能有好的收益吗？

正确的认知是，一线城市的房价尽管可能有泡沫，但仍然有增值的预期和上涨的空间。而小地方的房子，才是真的有泡沫，因为它不增值。

2019年，宝中海纳公馆开盘，当时很多人都看不上，挑三拣四，嫌七嫌八。

一年后，海纳公馆还剩下6套尾盘，共1200人认筹。

1200人抢6套房子，你想想这是什么概念？当时都上了新闻。

还有一小部分人，后来给了大几十万到一百万的喝茶费，才能买到这个房子。

现在有条件，还嫌弃前海优质新房犹豫不买的人，几年后可能又要托关系给喝茶费买尾盘。

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